课程背景：

改革开发四十年来，中国各区域城市经济得到飞速的发展，从1978年的改革开放引进外资到2000年后中国本土企业迅速崛起再到加入世贸组织，和现如今的供给侧结构改革和产业升级。中国经济发展过程中永远离不开一个主题那就是园区开发。园区开发模式的设定、园区开发投资流程、园区开发的本质招商引资、园区开发的投融资体系、如何利用基金、如何利用特许经营模式、如何利用委托运营模式、如何利用PPP模式、如何利用政府投资条例构架园区开发的可持续体系，国内典型园区苏州工业园、上海张江高科模式如何构建、中国村科技园的核心本质是什么？本课程将为您全面答疑解惑。

课程时间：2天，6小时/天

课程对象：政府、金融机构、投资公司、产业企业、房地产企业、园区开发企业

课程方式：实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析

课程收益：

● 掌握政府主导园区开发的投融资结构与设计

● 掌握企业主导园区开发的模式选择和可持续开发

● 掌握招商引资的操作流程

● 掌握一二级联动模式构建

● 掌握委托运营模式打造

● 掌握零成本锁地技术

● 掌握招商引资四大规律与新型的云计算、大数据招商技术

课程大纲

第一讲：中国整体投资环境与园区开发投资

一、没有出口就没有经济增长-四十年中国经济发展四代模式与园区开发

1. 1978年-2000年：黑猫白猫、发展硬道

2. 2000年-2008年：入主世贸、融入全球

3. 2008年-2014年：黄金时代、百花齐放

4. 2014年-2020年：腾龙花鸟、凤凰涅槃

二、我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析与园区开发

1. 宏观经济政策：科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡

2. 货币政策：流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微

3. 财政政策：提质增效积极的财政政策、压支出、保民生

4. 区域经济：都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳

5. 资本市场：创业板、新三板

6. 汇率政策：人民币走势区域分析

7. 金融风险防范：稳健适度

8. 房地产：城市更新与旧改、都市圈房地产崛起

9. 国企改革：三年行动方案

10. 投资政策：加大外资引进

11. 产业政策：设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级

三、园区开发基本要素与参与主体解析

1. 地方政府诉求

2. 开发运营企业诉求

3. 招商引资客户诉求

四、最科学与完整的园区开发过程及各过程环节在整体开发中的作用

1. 园区开发原理：新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级

2. 园区开发战略：产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）

3. 园区选址模型：5有模型

4. 园区产业规划：优势产业、前瞻性产业及招商产业方向

5. 园区产业定位：产业门类一级二级名录

6.  园区用地规划：用地规划、产业规划、产品规划三结合

7. 园区经济分析：产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资

8. 园区投入产出：总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率

9. 园区产品设计：产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式

10. 园区交易结构：勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式

11. 园区协议设计：股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径

第二讲：园区开发增值体系与盈利模式分析

一、园区土地分类与不同的操作方法

1. 国有土地操作

2. 集体土地操作

二、园区开发利润节点与增值过程

1. 从零到万的中国土地

2. 一块土地的增值过程及五大利润点

三、园区开发七大业务与赢利点解析

1. 物业经营-园区运营的大数据接入点

2. 园区物业增值-资本运作与资产运作的大杀器

3. 住宅与商业地产-现金为王与滚动开发的根基

4. 产业类投资-好的园区汇报最为丰厚的模块

5. 公共服务收入-克强指数在实体企业中的最直接体现

6. 一级开发与PPP-对赌暴利的一个隐藏利器

7. 税收与政府补贴-微不足道却是招商法宝

四、如何结合一块土地的五大利润点构建最佳盈利战略

1. 市场研究

2. 投资决策

3. 土地获取

4. 市场定位

5. 产品策划

6. 规划设计

7. 招标采购

8. 施工组织

9. 综合控制

10. 招商策划

11. 经营管理

12. 物业管理

五、园区开发这件事的优势

1. 上下游资源嫁接，节约成本

2. 加厚综合利润

3. 配套成熟，优化二级物业开发环境

4. 开发企业控制能力强，保障二级开发用地权

5. 一级开发补贴二级开发

6. 牢固政府关系，给政府解决难题

7. 二级反哺一级开发

第三讲：园区开发的模式分类及应用选择

一、园区投资主体选择

1. 政府投资-《政府投资条例》

2. 社会资本投资-《企业投资条例》

二、园区开发政策法规体系

1. 政府管理知识体系：政府项目发起、立项、审批、预算安排、前置手续与资料

2. 项目开发知识体系：开发策略与整体规划、产业规划、战略规划

3. 项目运营知识体系：招商引资、楼宇经济、物业及衍生业务

4. 项目投融资知识体系：与开发策略匹配的工程造价、财务测算、投融资规划

5. 项目交易结构设计：规避现行体制障碍的结构设计

三、园区开发模式

1. 勾地模式

2. PPP模式

3. ABO模式

4. 委托模式

5. 一二级联动模式

四、园区开发资料清单与项目可研编制

1. 项目选址确定

2. 项目开发地块分析

3. 项目产业规划与定位

4. 项目产业布局

5. 项目土地规划分析

6. 项目基本参数假设

7. 项目财务测算

第四讲：园区开发投融资模式设计及融资计划设计

一、园区项目投资配比及达成分析

1. 全生命周期财务测算

2. 交易结构设计

3. 项目融资操作流程

4. 项目股债比例调和设计

5. 总投与资金筹措、还本付息、成本费用、税金、利润模拟

6. 动静态与动态财务指标评价体系构建

7. 无追索和有限追索的融资特性达成

二、园区项目融资设计

1. 初步融资计划-未来收益、投资估算、融资方案、财务效益、不确定性、风险

2. 融资计划实施

3. 融资风险管理

三、园区全生命周期融资渠道与融资达成条件设计

1. 商业银行

2. 信托

3. 基金

4. 债券保险资管计划

5. 资产证券化

6. 园区各融资渠道审核要点及成本、应用阶段

四、新型融资创新房地产信托投资基金REITs、ABS的助力

1. 资产证券化结构

2. REITs模式

第五讲：园区招商引资方法与途径

一、解决所有招商引资难题的四个基本规律

1. 产业转移——改革开放四十几年经济发展的核心

2. 产业集聚-中国村镇产业形成的机理

3. 产业关联-配套招商和龙头招商的原因

4. 产业升级-我们现在以及未来十年要做的事情

二、投资企业投资的唯二出发点和企业选址体系全解析

1. 市场

2. 成本

三、招商引资三级业务与七大赢利点解析

1. 招商引资三级业务解析

2. 一级招商引资业务核心打造

3. 二级招商引资业务核心打造

4. 三级招商引资业务核心打造

5. 招商引资七大赢利点

四、招商引资项目信息获取6大模式与18种招商引资方法

1. 自己开发

2. 招商渠道

3. 招商中介等

五、招商引资项目招商17种常用模式

1. 小分队招商

2. 网上招商

3. 银行对公招商

4. 会展招商等

六、招商引资九大关键流程

1. 招商策划

2. 形象设计

3. 信息开发

4. 招商模式

5. 招商洽谈

6. 招商跟进

7. 招商培训

8. 掌握投资商的心理

9. 掌握销售及相关服务流程

七、国内知名招商企业核心模式解读

1. 中国最大的园区招商企业-华夏幸福高新技术企业招商方法与路径

2. 中国最牛厂房招商企业-深圳伙伴地产招商方法与模式

3. 中国最低调招商企业-上海宋乔实业-园区运营到产业投资第一企

第六讲：园区典型开发案例解析

1. 业界龙头、布局全国、利润丰厚、模式为王：华夏幸福基业全方位解读

1）华夏幸福基业发展历程

2）华夏幸福基业的委托运营模式及架构设计

3）华夏幸福的合法锁地与开发瑕疵

4）华夏幸福基业融资方法大全与融资创新

5）华夏幸福开发核心竞争力总结

2. 专注产品、现金为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷解析

3. 牌子最硬、历史最长、项目最好、央企担当-招商蛇口

4. 成于浦东、专注产业、基金引领、产业领先-上海张江高科