“后高周转时代下”房地产快速开发与运营管理”

高端研讨会

2014年08月22-23日   上海   

 主办：钧涵顾问(******** style="font-family:宋体;color:#C00000">)      钧涵地产管理学院   

【前言】

Ø         房地产行业进入下半场，“快周转”不仅是房地产金融属性的要求，更是抵御行业波动和市场竞争的重要手段！

Ø         我们是否认识到“快周转”不单是项目开发，更是企业整体组织能力的体现？这种组织能力和靠关系拿好地块获利、或靠“大师”做好产品盈利到底有哪些不同？

Ø         万科、碧桂园、万达、龙湖这些标杆企业案例告诉我们，任何一种模式都可以实现“快周转“，关键是“战略、组织流程、人力资源、企业文化”四个层面是否具备快周转要素，它们是否“匹配”？

Ø         看似不注意的管理行为会对快周转有很大的影响，如部门间的扯皮、上下级的工作互动、员工间的信息传递、会前的准备、会中的议事、会后的追踪……那么，如何抓住管理要点来改善这些行为？

Ø         为什么有的后起之秀能够做到“369”（3个月开工、6个月开盘、9个月封顶）？产品和流程标准化是如何支持它的？

Ø         ……

结合目前房地产行业所面临的各方环境来判断，我们认为房地产业将进入“后高周转时代”，企业将面临“去政策红利、去存量、去杠杆”的三大压力，在此背景下有质量的增长将逐步取代过去单纯的规模化增长。借用保利地产宋广菊的观点，如何有效平衡“住宅与商业”、“速度和利润”、“资本与资产”三者之间关系，将直接决定在未来越来越激烈的同业竞争中，谁将能够走得更好、更稳健。

提周转、保进度是房企能够灵活应对市场变化的前提，各项目必须践行“时间就是金钱、效率就是生命”的理念，提高节点完成率，加速周转；占用资源较多的大盘项目更要做好产品定位及分期统筹，加快建设开发速度，及早进入销售……

作为国内最具实践力的房地产管理咨询机构，钧涵顾问凭借中海、金地、华润、世茂、富力、复地等400余家房地产管理咨询实践及对万科、龙湖、恒大、万达、碧桂园等品牌房企的前瞻研究，采用钧涵独特咨询方法论，系统总结提炼了房地产企业快速开发与运营的管理思想及操作方法。

相信通过两天的学习与交流，一定能让您和您的企业受益！

【分享与交流内容】

一、影响房地产企业快周转的核心因素是什么

Ø         从单位时间内自有资金收益视角，谈房地产金融本质属性对快周转的要求

Ø         从抵御行业波动风险和市场竞争视角看快周转的必要性

Ø         案例：从碧桂园的大盘模式和旭辉的住宅开发模式看“战略/业务模式、项目开发、组织架构和资源、绩效激励”四个维度影响快周转的核心因素

二、快周转操作实务

1.           企业战略篇

1.1.   投资维度：①“城市、区位、地块”的快周转要素； ②判断城市物业价值“主升浪”的窗口指标； ③如何从复合地产视角判断城市具备产业要素特征

Ø    案例：蓝光的二三线城市进退原则

Ø    案例：华夏幸福基业、联东U谷、北科建等产业地产的投资选择原则

Ø    案例：成都某快速发展型中小房企投资逻辑

1.2.   融资维度：如何降低自有资金投入、提升资金运作效率

Ø     案例：万达广场和万达城资金运作模式的启发

Ø     案例：万科“融资术”的启示

1.3.   产品维度：①多业态的产品组合原则；②住宅产品的“低总价、高单价”原则；③住宅产品标准化要点

Ø    案例：从万达的旅游文化项目产品组合，看文旅综合体的开发快周转

Ø    案例：万科、保利、绿地刚需产品线和首改产品线的共性

Ø    案例：华润置地改善型住宅产品线复制原则

1.4.   持有资产维度：如何减少持有资产对资金的占用

Ø    案例：结合商业地产发展趋势，谈蓝光的商业资产处理原则

2.           项目开发运作篇

2.1.   如何实现项目开发“决策快”

①    如何借助成熟项目方案在拿地环节实现方案决策

Ø    案例：华润置地基于客户细分的项目复制

②    中小房企引入项目启动会实现快周转的要点

Ø    案例：从龙湖的项目启动会看“决策前置、策划先行、风险排除”

2.2.   如何实现项目开发“建的快”

①       流程管理三层次：优化主流程提升整体开发效率、优化专业流程提升部门间协同效率、优化作业指引提升专业工作质量和效率

Ø         案例：如何通过主流程优化实现项目开发快周转

Ø         案例：郑州某房企如何通过采招流程优化既提升效率、又防范风险

Ø         案例：青岛某房企如何提升流程审批速度

②       计划管理三靶：计划模板增加“固定靶”、动态管理盯住“移动靶”、减少“飞行靶”

Ø         案例：万达广场的计划管理如何将综合体开发的“飞行靶”转变为“固定靶”和“移动靶”

2.3.   如何实现项目开发“快而不乱”

Ø         案例：从深圳万科的项目风险管理矩阵图，看开发全过程关键风险防范

3.           组织架构和资源篇

3.1.     如何从组织职能保证总部的“高效决策”和“专家支持”

Ø         从万科、龙湖、招商总部的大部制看总部管控效率提升

Ø         复地总部的战略运营管控和人才梯队建设要点

3.2.     如何从组织职能实现一线操作高效

①  职能制和矩阵制项目管理模式与快周转的关系

Ø         案例：惠州某房企从3个项目的职能制向5个项目的矩阵制转变要点

Ø         矩阵制下，项目总经理和运营人员的素质和职能要求

②  快周转对一线专业部门的要求

Ø         案例：上海万科如何从提升项目开发效率的视角进行部门能力建设

4.           考核激励篇

3.4.1  公司、项目、部门三个层面的快周转KPI

3.4.2  公司、项目两个层面的快周转激励机制

Ø         案例：某房地产企业项目节点考核和奖金发放体系

【主办方简介】钧涵地产管理学院-最具实践力的中国房地产人才培养与发展机构

【钧涵地产管理学院】为钧涵顾问公司旗下机构，主要致力于系统培养房地产企业中高层管理能力与专业能力。依据对中国房地产业的深刻理解及房地产企业管理特点，凭借400余家房地产管理咨询经验及4000余家房地产培训经验总结，【钧涵地产管理学院】创造性的发展出“唯有实战、才有实效”的学习产品开发理念，旨在顺应房地产业发展形势，为快速发展的中国房地产企业提供及时、实效的人才培养与发展服务。

【钧涵地产管理学院】为帮助国内房地产企业解决管理与人才培养问题，通过整合业内“实战派”的讲师资源，为房地产企业精心设计各个层面的培养产品与服务，为房地产企业提供最具系统性和实战性的人才培养与发展服务。我们的基本思路是在国内寻找80位左右熟悉和关注中国房地产业的管理、技术一流的专家一起建立适合中国房地产业人才培养与发展体系，帮助房地产企业加速人才发展、提升管理能力。

【主讲专家介绍】

谢志华

北京钧涵基业企业管理顾问有限公司董事长

钧涵地产管理学院院长

中国房地产十大杰出顾问

资深房地产管理咨询专家

清华大学/北京大学/上海交大/中山大学房地产总裁班客座教授

n         22年企业管理实战经验，12年管理咨询经验；主要从事房地产战略规划、组织管控模式、流程管理、运营管理、人力资源管理项目的咨询和培训；提出的流程驱动型人力资源、绩效管理理论及方法改变了目前房地产企业人力资源管理的局限性，从根本上提高人力资源管理的绩效，在所咨询的企业中使用这些实用的思想和方法都获得了非常理想的效果；

n         对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括万科的客户细分体系、龙湖的知识管理体系、中海的成本管理体系、绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系、大型国企的产业地产模式等；

n         曾主导服务过的地产企业包括：中海地产、金地集团、首创置业、世茂集团、富力地产、华润置地、复地集团、中铁置业、北辰实业、新世界地产、北京城建开发、西安天朗地产、南京银城地产、湖南鑫远集团、武汉宏宇集团、浙江金基置业、郑州康桥地产、重庆首金地产、四川宏义集团等近300家。

【参会对象】

房地产企业董事长，总裁，总经理，副总经理，战略、企管、人力、运营总监

【付款须知】

会议费用：RMB4800元/人，含午餐、茶点、培训、教材，企业团队3人（含3人）以上报名可享受9折优惠，如需安排住宿，请提前预订；如成为钧涵公开课学习卡会员，可享受更多优惠。

帐    户：

户    名：北京钧涵基业企业管理顾问有限公司

开 户 行：中国建设银行北京环贸支行

帐    号：1100 1119 9000 5250 0358

参会回执表（主题：房企快速开发与运营管理：传真********）

温馨提示：会议前两天将发送参会报到函，参会人员请带上参会报到函和个人名片。